admin 
Khi mua bán nhà đất, ngoài giá trị bất động sản còn phát sinh nhiều phí sang tên nhà đất khác nhau. Bài viết này tổng hợp đầy đủ các loại phí cần đóng khi sang tên sổ đỏ năm 2026.
Các loại phí sang tên nhà đất phải đóng
| Loại phí | Mức phí | Căn cứ pháp lý | Ai chịu |
|---|---|---|---|
| Thuế TNCN người bán | 2% × giá chuyển nhượng | Luật Thuế TNCN | Người bán (thực tế thường người mua trả) |
| Lệ phí trước bạ | 0.5% (nhà) / 1-2% (đất) | Nghị định 10/2022 | Người mua |
| Phí công chứng | 0.1-0.6% giá hợp đồng | Thông tư 257/2016 | Người mua (thỏa thuận) |
| Phí đăng ký sang tên | 50,000đ – 100,000đ | Thông tư 85/2019 | Người mua |
| Phí thẩm định hồ sơ | 0.1-0.3% giá đất | Địa phương quy định | Người mua |
Công thức tính phí sang tên nhà đất
1. Thuế thu nhập cá nhân (người bán)
Công thức: Thuế TNCN = 2% × Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng
Ví dụ: Nhà bán giá 3 tỷ → Thuế TNCN = 3,000,000,000 × 2% = 60,000,000đ
2. Lệ phí trước bạ (người mua)
Công thức: Trước bạ = 0.5% × Giá tính lệ phí trước bạ (do Nhà nước quy định)
Lưu ý: Giá tính trước bạ do UBND tỉnh ban hành, thường thấp hơn giá thị trường
3. Phí công chứng
| Giá trị hợp đồng | Mức phí |
|---|---|
| Dưới 50 triệu | 50,000đ |
| 50-100 triệu | 100,000đ |
| 100-1 tỷ | 0.1% giá trị HĐ |
| 1-3 tỷ | 1,000,000đ + 0.06% phần vượt 1 tỷ |
| 3-5 tỷ | 2,200,000đ + 0.05% phần vượt 3 tỷ |
| Trên 5 tỷ | 3,200,000đ + 0.04% phần vượt 5 tỷ |
Ví dụ tính phí sang tên nhà đất cụ thể
Tình huống: Mua nhà TP.HCM giá 5 tỷ đồng, đã có sổ hồng
| Loại phí | Cách tính | Số tiền |
|---|---|---|
| Thuế TNCN (người bán) | 5 tỷ × 2% | 100,000,000đ |
| Lệ phí trước bạ nhà | 5 tỷ × 0.5% | 25,000,000đ |
| Phí công chứng | 3,200,000 + (5tỷ-5tỷ)×0.04% | 3,200,000đ |
| Phí đăng ký sang tên | Cố định | 100,000đ |
| Tổng chi phí | ~128,300,000đ |
Câu hỏi thường gặp về phí sang tên
Phí sang tên nhà đất do ai chịu, người mua hay người bán?
Theo pháp luật: thuế TNCN do người bán chịu, lệ phí trước bạ và phí công chứng do người mua chịu. Tuy nhiên trong thực tế, hai bên có thể thỏa thuận người mua chịu toàn bộ phí để đổi lấy mức giá tốt hơn.
Sang tên nhà đất mất bao lâu?
Thủ tục sang tên sổ đỏ thường mất 10-30 ngày làm việc kể từ khi nộp hồ sơ đầy đủ. Có thể nhanh hơn nếu dùng dịch vụ công trực tuyến hoặc thuê đơn vị làm dịch vụ.
Không đóng thuế khi sang tên có bị phạt không?
Có. Trốn thuế khi chuyển nhượng bất động sản bị phạt 1-3 lần số thuế trốn theo quy định. Ngoài ra còn bị truy thu thuế và tiền chậm nộp.
